По договору найма жилого помещения собственник жилого помещения (наймодатель), обязуется предоставить физическому лицу (нанимателю), жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическое лицо (организация) не может получить жилое помещение во временное владение и (или) пользование по договору найма, и в этом случае должен заключаться договор аренды либо иной договор.
Следует иметь в виду, что стороны вправе расторгнуть договор в любое время по соглашению, при этом предусмотреть в соглашении о расторжении договора все финансовые и иные спорные вопросы. Это наиболее простой и надежный вариант. Возможен и судебный порядок расторжения договора, но для этого нужно основание — существенные нарушения условий договора со стороны наймодателя (например, помещение перестало быть пригодным для проживания).
В одностороннем порядке расторгнуть договор найма жилого помещения можно досрочно, но с предварительным уведомлением, согласно Гражданскому кодексу (далее — ГК), наниматель жилого помещения вправе в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК). Иной порядок может быть предусмотрен сторонами в договоре, например срок для предварительного предупреждения наймодателя может быть сокращен до одного месяца. Часто в договорах предусматривается обеспечительный платеж, вносимая сумма может быть использована наймодателем на погашение обязательств нанимателя.
На практике может сложиться ситуация, когда нанимателю необходимо съехать со съемного жилья как можно быстрее и при этом желательно избежать платы на жилое помещение за три месяца. В таком случае оптимальным вариантом действий для всех сторон может быть перенаем.
Перенаем — это передача арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Учитывая, что глава 35 ГК «Наем жилого помещения» регулирует не все правоотношения, связанные с передачей жилых помещений во временное пользование на возмездной основе, по аналогии закона (ст. 6 ГК) к таким правоотношениям возможно применение норм об аренде в части, не противоречащей главе 35 ГК и правовой природе заключенного договора.
В результате происходит замена стороны в договоре. Соответственно, при перенайме ответственным по договору перед наймодателем становится лицо, которому переданы права и обязанности, — новый наниматель, а прежний с момента перехода прав и обязанностей по договору такую ответственность не несет.
Если договором не предусмотрено условие, по которому нанимателю предоставлено право осуществления перенайма, то потребуется письменное согласие наймодателя. Оформить согласие наймодателя можно дополнительным соглашением к договору или попросить наймодателя дать письменное согласие примерно следующего содержания: «Я, ФИО, даю согласие на передачу прав и обязанностей по договору найма жилого помещения (адрес) от нанимателя ФИО1 нанимателям ФИО2, ФИО3» (копию письменного согласия оставить у себя). В этом случае за оставшийся срок действия договора плату за жилое помещение заплатят новые наниматели. По окончании действия договора они могут заключить новый договор.
Если все же согласие на перенаем получить не удастся, то рекомендуем направить ценным письмом с описью вложения в адрес наймодателя письменное уведомление об одностороннем расторжении договора либо вручить его наймодателю под роспись. Соответственно, только по истечении трехмесячного срока (или иного срока, предусмотренного договором) с момента вручения уведомления договор будет считаться расторгнутым. До этого момента договор будет действующим, и вносить плату по нему придется, от этого в одностороннем порядке не уйти. Если такое уведомление не направить (вручить), то договор будет действующим до окончания предусмотренного срока и в последующем наймодатель может взыскать в судебном порядке плату за жилое помещение за этот период.
Обычно договоры найма жилого помещения заключаются сроком на 11 месяцев, поскольку ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании такого договора, заключенного на срок более года, подлежит государственной регистрации.
Как правило, договором предусмотрен акт приема-передачи помещения, его также крайне желательно подписать при расторжении договора обеим сторонам. Должно быть зафиксировано, что помещение, ключи, иные принадлежности переданы, претензий стороны не имеют друг к другу. В уведомлении об одностороннем расторжении договора можно указать, что акт приема-передачи будет подписан по истечении определенного срока со дня его вручения.